Eigentumswohnung Ohne Eigenkapital Finanzieren

Stell dir vor: Du stehst vor einem riesigen Sparschwein. Es ist aus Beton, hat vier Wände, ein Dach und ein Balkon. Und du denkst: „Das will ich!“ Nur: Dein eigenes Sparschwein ist gerade klapperdürr. Null Eigenkapital. Nichts. Fehlanzeige. Früher hätte jeder Bankberater dir traurig den Kopf getätschelt und dir den Weg zum Mietvertrag gezeigt. Aber heute? Heute kann ein Eigentumswohnung Ohne Eigenkapital Finanzieren tatsächlich klappen. Klingt nach Zauberei? Ist es fast – aber mit einem gewieften Trick.

Der Kater und die Kaution

Meine Freundin Lisa wollte eine Wohnung. Aber ihr Bankkonto sah aus wie eine leere Keksdose. „Unmöglich“, sagten alle. Bis sie drei Sachen rausfand: Erstens, man kann eine Wohnung und die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) über einen höheren Kredit finanzieren. Zweitens, der Kater ihres Nachbarn hieß Herr Rumpelstilzchen und miaute immer genau dann, wenn Lisa bei der Bank anrief – das brachte sie zum Lachen und machte die Gespräche lockerer. Und drittens: Banken lieben gute Mietrenditen. Wenn die Wohnung vermietet ist und die Miete den Kredit fast deckt, sagen die oft: „Okay, geben wir’s!“

„Als die Bank meinte, ich bräuchte 20.000 Euro Eigenkapital, habe ich einfach gefragt: ‚Und wenn ich Ihnen stattdessen einen Korb voller selbstgebackener Kekse bringe?‘ Die Frau von der Kreditabteilung hat gelacht – und dann gesagt: ‚Lassen Sie mich Ihre Mieteinnahmen berechnen.‘“

Der Trick mit den „Kaufnebenkosten-Finanzierung“

Hier kommt die Überraschung: Niemand zwingt dich, alle Extrakosten aus eigener Tasche zu bezahlen. Du kannst den gesamten Kaufpreis und die Nebenkosten in einem Kredit zusammenfassen – vorausgesetzt, die Bank sieht den Wert der Wohnung als Sicherheit. Klingt riskant? Für die Bank ist es das oft nicht, wenn die Immobilie an einem begehrten Ort steht. Ich kenne einen Typen, der eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital finanzieren wollte und dann plötzlich merkte, dass die monatliche Rate niedriger war als seine vorherige Miete. Er hat sich vor Glück einen Drehtag im IKEA geleistet – mit Hüpfburg für die Kinder, versteht sich.

Das Chaos namens Bausparvertrag

Manche Banken verlangen trotzdem einen kleinen Batzen Eigenkapital. Da kommt der Bausparvertrag ins Spiel. Klingt trocken? Ist aber lustig: Du schließt einen Vertrag ab, der dir später ein zinsgünstiges Darlehen gibt – aber schon jetzt kannst du ihn als „Eigenkapital-Ersatz“ vorweisen. Es ist, als würdest du einem Freund sagen: „Ich hab kein Geld, aber ich hab ’nen Gutschein für ’nen Gutschein.“ Die Banken finden das oft okay, vor allem, wenn du den Vertrag schon vor ein paar Jahren abgeschlossen hast.

Der Herzschmerz-Moment: Die Grunderwerbsteuer

Die größte Hürde? Die Grunderwerbsteuer. Sie liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für eine 300.000-Euro-Wohnung sind das bis zu 19.500 Euro – Geld, das du bar zahlen müsstest. Aber keine Panik! Manche Banken bieten sogar Kredite an, die 110 Prozent des Kaufpreises abdecken. Das Mittel: Du holst dir einen Kredit für den Kaufpreis plus Nebenkosten. Dafür zahlst du etwas höhere Zinsen, aber du musst nicht erst zehn Jahre auf der Straße Bettelmusik machen. Ich hab das mal mit einem Kumpel durchgerechnet, der sagte: „Das ist wie bei der Kaufhaus-Diebin, die den Security-Mann mit ’nem Witz besiegt – nur legal.“

Das glückliche Ende

Am Ende kaufte Lisa ihre Wohnung. Ohne einen Cent Eigenkapital. Und der Kater Herr Rumpelstilzchen? Der zog mit ein – als Dauer-Untermieter auf dem Balkon. Jeden Morgen sitzt er da, schaut auf die Nachbarschaft und miaut. Aber jetzt klingt das Miauen wie ein Siegesgesang. Denn Lisa hat es geschafft: Eigentumswohnung ohne Eigenkapital finanzieren. Die Moral von der Geschichte? Manchmal muss man einfach frech nachfragen, ein bisschen rechnen und den Kater des Nachbarn zum Glücksbringer erklären.