Geerbte Wohnung Verkaufen Steuer österreich

Stell dir vor: Deine liebe Tante Gertrude, die immer nach Vanillekipferl roch und dir heimlich Zehn-Euro-Scheine zusteckte, ist von uns gegangen. Und was hinterlässt sie dir? Eine Wohnung in Wien, mit Parkettböden, die knarzen wie ein Piratenschiff, und einem Bad, das aussieht, als hätte es 1973 einen Dauer-Skiurlaub hinter sich. Herzlichen Glückwunsch – du bist jetzt Immobilien-Erbe!

Die erste Panik: "Ich will doch nur verkaufen!"

Klar, dein erster Gedanke: Verkaufen, schnell! Aber dann kommt der Finanzminister ins Spiel – und der hat einen Humor, der so trocken ist wie ein alter Zwieback. In Österreich heißt das: Du zahlst Steuer auf den Gewinn, wenn du die geerbte Wohnung verkaufst. Ja, richtig gelesen: Du erbst etwas, verkaufst es, und der Staat sagt: „Danke fürs Teilen!“

Die magische 2-Jahres-Frist (oder: Wie du dem Finanzamt ein Schnippchen schlagen kannst)

Hier kommt der clou – und der ist fast so leiwand wie ein gratis Krapfen beim Bäcker: Hauptwohnsitzbefreiung. Wenn du selbst in der Wohnung wohnst (und zwar ab dem Todestag der Tante, nicht erst, wenn der Schimmel weg ist), und du sie mindestens zwei Jahre lang bewohnst, dann zahlst du keine Spekulationssteuer beim Verkauf. Klingt einfach? Ist es auch – solange du nicht vorher flüchtest, weil dir der Nachbar mit der Laubsäge auf den Geist geht.

Hast du die Wohnung aber nicht selbst bewohnt? Pech gehabt, mein Freund. Dann wird der Verkauf steuerpflichtig. Und zwar auf den Unterschied zwischen Erbschaftszeitwert und Verkaufspreis. Stell dir vor, die Wohnung war beim Erben 200.000 Euro wert, und du verkaufst sie für 300.000 – dann zahlst du auf die 100.000 Euro Gewinn Einkommensteuer (keine Immobilienertragsteuer, weil geerbt, aber Spekulationssteuer, weil kein Hauptwohnsitz). Das sind schnell mal 30 Prozent – und zack, ist der neue Fernseher futsch.

Die fiese Falle: Wenn Tante Gertrude selbst drin wohnte (und du nicht)

Überraschung: Wenn die Tante die Wohnung bis zu ihrem Tod selbst bewohnt hat, aber du nicht einziehst, gibt es eine Gnadenfrist von einem Jahr. Das nennt sich „Erbschaftsfall mit Selbstnutzung durch den Erblasser“. Du hast 12 Monate Zeit, um die Wohnung steuerfrei zu verkaufen – vorausgesetzt, du hast selbst keinen anderen Hauptwohnsitz in Österreich. Klingt wie ein Schlupfloch? Ist es auch, aber es riecht nach verlängerten Weihnachtsferien.

Praxistipp aus dem echten Leben (und vom Finanzamt abgeschaut)

Also: Planung ist alles. Zieh ein, lass den Schimmel von der Wand lächeln, stell eine Topfpflanze hin, und warte genau zwei Jahre. Oder verkaufe innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall, wenn die Tante selbst dort wohnte. Ignorier den Steuerberater nicht – der ist zwar teurer als ein Kaffee in der Hofburg, aber billiger als eine Steuernachzahlung.

Und falls du jetzt denkst: „Ach, ich verkaufe einfach unter Wert, dann gibt’s weniger Steuer!“ – das Finanzamt ist nicht blöd. Die schätzen den Wert selbst, und zwar mit dem Bewertungsgesetz, das so kompliziert ist wie eine Bedienungsanleitung für einen Toaster aus den 80ern. Fazit: Erben ist schön, Steuern zahlen ist es nicht. Aber mit ein bisschen Hirnschmalz und einem Schmunzeln über die österreichische Bürokratie wird aus der geerbten Bruchbude ein steuerfreies Vermögen. Prost!